Comprar vivienda en Colombia no solo implica pagar el valor del inmueble. También hay varios gastos adicionales como escrituras, registro, impuestos y trámites notariales que pueden representar millones de pesos adicionales.
Sin embargo, una nueva normativa aprobada por el Congreso busca reducir esos costos y facilitar que más familias puedan comprar casa o apartamento.
Se trata de la Ley 2434 de 2024, una norma que busca reducir las barreras económicas para adquirir vivienda mediante créditos hipotecarios o leasing habitacional.
Entre sus principales beneficios está la reducción del valor de las escrituras y la posibilidad de financiar esos gastos dentro del crédito de vivienda informa ayudas colombia.com
Qué dice la nueva ley sobre pagar menos por las escrituras
La ley modificó algunas reglas del sistema de financiación de vivienda en Colombia y estableció tarifas notariales más bajas cuando la vivienda se compra con crédito hipotecario.
Según la norma, los derechos notariales y gastos de registro pueden liquidarse con tarifas reducidas dependiendo del tipo de vivienda.
Los descuentos funcionan así:
| Tipo de vivienda | Tarifa que se paga |
|---|---|
| Vivienda VIS con subsidio | 10 % de la tarifa normal |
| Vivienda VIS sin subsidio | 40 % de la tarifa normal |
| Vivienda no VIS | 70 % de la tarifa normal |
Esto significa que algunas familias podrían pagar hasta 90 % menos en los costos de escritura.
Cuánto cuestan normalmente las escrituras en Colombia
Para entender el ahorro, primero hay que saber cuánto cuestan normalmente las escrituras.
En Colombia, el costo aproximado de escrituración es:
0,54 % del valor del inmueble.
Este valor generalmente se divide entre comprador y vendedor.
Es decir:
- Comprador paga: 0,27 %
- Vendedor paga: 0,27 %
Ejemplo fácil con una vivienda de $100 millones
Supongamos que una persona compra una vivienda de:
$100.000.000
Costo normal de escritura
0,54 % de $100.000.000
Resultado:
$540.000
Normalmente ese valor se divide entre las dos partes:
| Persona | Pago |
|---|---|
| Comprador | $270.000 |
| Vendedor | $270.000 |
Cómo cambia el valor con la nueva ley
Ahora veamos cómo cambiaría ese valor con la Ley 2434.
1️⃣ Vivienda VIS con subsidio (10 %)
10 % de $540.000
$54.000 en total
Pago aproximado:
- Comprador: $27.000
- Vendedor: $27.000
💰 Ahorro aproximado: $486.000
2️⃣ Vivienda VIS sin subsidio (40 %)
40 % de $540.000
$216.000
Pago aproximado:
- Comprador: $108.000
- Vendedor: $108.000
💰 Ahorro aproximado: $324.000
3️⃣ Vivienda que no es VIS (70 %)
70 % de $540.000
$378.000
Pago aproximado:
- Comprador: $189.000
- Vendedor: $189.000
💰 Ahorro aproximado: $162.000
Otro beneficio importante de la ley
Antes de esta norma, los gastos de escrituras, impuestos y registro debían pagarse con dinero propio al momento de comprar vivienda.
Ahora la ley permite que esos gastos se incluyan dentro del crédito hipotecario o leasing habitacional, para pagarlos en cuotas junto con el préstamo.
Esto ayuda a muchas familias que no tienen dinero suficiente para cubrir todos los gastos iniciales de la compra.
Cuáles son los otros gastos al comprar vivienda
Además de la escritura, comprar vivienda en Colombia puede incluir otros costos:
- Registro en la Oficina de Instrumentos Públicos (aprox. 1,67 % del valor del inmueble)
- Impuesto de beneficencia (cerca del 1 %)
- Certificados y trámites legales
- Avalúo y estudio de títulos si hay crédito hipotecario
En total, los gastos de compra pueden representar entre el 2 % y el 5 % del valor del inmueble dependiendo de la ciudad y del tipo de vivienda.
Cuándo aplica el descuento de las escrituras
El beneficio de la ley no aplica en todos los casos.
La reducción en las tarifas notariales se aplica principalmente cuando:
✔️ La vivienda se compra con crédito hipotecario o leasing habitacional
✔️ Se constituye una hipoteca para garantizar ese crédito
✔️ El trámite se realiza dentro del sistema de financiación de vivienda
Si la vivienda se compra de contado sin crédito, es posible que no se aplique el descuento.
Límites de vivienda VIS en Colombia
Las viviendas VIS tienen un valor máximo establecido por ley.
Actualmente suelen ser viviendas de hasta 150 salarios mínimos.
En 2025 eso equivale aproximadamente a:
💰 $213 millones
Si la vivienda supera ese valor, se considera no VIS, por lo que el descuento sería menor.
Lo que busca esta ley
El objetivo del Gobierno con esta normativa es reducir las barreras económicas para comprar vivienda.
Los gastos notariales y de registro muchas veces se convierten en uno de los mayores obstáculos para las familias que quieren adquirir casa propia.
Con estos cambios se busca:
- facilitar el acceso al crédito de vivienda
- reducir costos iniciales
- promover la formalización de la propiedad
Conclusión
La Ley 2434 de 2024 trae un alivio importante para quienes planean comprar vivienda en Colombia.
Dependiendo del tipo de vivienda y de si se utiliza crédito hipotecario, los compradores podrían pagar entre 30 % y 90 % menos en los costos de escrituración.
Además, ahora existe la posibilidad de financiar esos gastos dentro del crédito, lo que reduce el dinero que se necesita al inicio del proceso.
